IMT para não residentes em 2026: a taxa de 7,5% explicada
Desde 25 maio 2026, não residentes pagam IMT fixo de 7,5%. Veja quem se qualifica, exemplos a 300.000€ e 500.000€, e como recuperar o imposto.
Desde 25 de maio de 2026, quem compra casa em Portugal sem ser residente fiscal paga uma taxa fixa de 7,5% de IMT, sem escalões e sem isenções. A regra entrou com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e aplica-se pela residência fiscal, não pela nacionalidade. Num imóvel de 500.000€, são 37.500€ de IMT, contra 26.236,65€ de um residente em habitação própria, uma diferença de 11.263,35€. Há forma de recuperar o imposto pago a mais, se passar a residente em dois anos ou arrendar o imóvel. Esta página explica quem conta como não residente, quanto se paga a mais e como usar a Calculadora IMT da HomeOS para ver o seu número.
Índice
- O que é a taxa de IMT de 7,5% para não residentes?
- Quem conta como não residente para o IMT?
- Quanto paga a mais um não residente?
- Como recuperar o IMT pago a mais?
- Os emigrantes podem usar a isenção do IMT Jovem?
- O que conta no momento da escritura?
- Perguntas Frequentes
- Conclusão
O que é a taxa de IMT de 7,5% para não residentes?
Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de imóvel habitacional por um não residente fiscal é tributada a uma taxa fixa de 7,5% de IMT (DL 97/2026).
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, alterou o artigo 17.º do Código do IMT (CIMT). Passou a existir uma taxa única de 7,5% sobre a aquisição de prédio urbano habitacional, ou fração, por um adquirente que não seja residente fiscal em Portugal. Não há escalões progressivos, não há a isenção do primeiro escalão e não se aplica o regime do IMT Jovem.
A medida não teve disposição transitória, ao contrário da maior parte do diploma. Por isso, enquanto outras alterações do pacote da habitação só produzem efeitos a 1 de setembro de 2026, a taxa de IMT para não residentes está em vigor desde 25 de maio de 2026 (Diário da República). Quem assina escritura a partir dessa data, sendo não residente, está abrangido.
O objetivo declarado é travar a pressão dos compradores estrangeiros sobre os preços. O efeito prático, para quem compra, é uma fatura de IMT muito superior à de um residente sobre o mesmo imóvel. É o ponto que mais apanha de surpresa quem compra à distância.
Esta página trata só do IMT do não residente. O custo total da compra, com Imposto do Selo, escritura, registos e primeiro ano de posse, está no guia do custo total de comprar casa em Portugal.
Quem conta como não residente para o IMT?
A regra usa a residência fiscal, não a nacionalidade: é não residente quem não tem residência fiscal em Portugal à data da aquisição.
O critério é o do artigo 16.º do Código do IRS (CIRS). É residente fiscal quem permanece em Portugal mais de 183 dias, seguidos ou interpolados, num período de 12 meses, ou quem tem aqui habitação em condições que façam supor a intenção de a manter como residência habitual. Quem não cumpre nenhum destes critérios é não residente para efeitos fiscais, e paga a taxa de 7,5%.
A nacionalidade não conta. Um cidadão português a viver no estrangeiro é tratado como qualquer outro não residente. Um cidadão estrangeiro com residência fiscal em Portugal é tratado como residente. A regra também não distingue compradores da União Europeia de compradores de fora: ambos pagam a mesma taxa.
Esta distinção é decisiva para os emigrantes. Muitos assumem que, por serem portugueses, mantêm as condições de residente. Não é assim. À data da escritura, o que conta é onde está a sua residência fiscal nesse momento.
Quanto paga a mais um não residente?
Sobre um imóvel de 500.000€, o não residente paga 37.500€ de IMT, contra 26.236,65€ de um residente em habitação própria, mais 11.263,35€.
A diferença vê-se melhor com números. Um residente em habitação própria e permanente calcula o IMT pelos escalões de 2026 (taxa marginal menos a parcela a abater). Um não residente aplica 7,5% sobre o valor total.
Num imóvel de 300.000€: o residente em habitação própria paga 300.000€ × 7% − 10.457,96€ = 10.542,04€. O não residente paga 300.000€ × 7,5% = 22.500€. A diferença é de 11.957,96€.
Num imóvel de 500.000€: o residente paga 500.000€ × 8% − 13.763,35€ = 26.236,65€. O não residente paga 500.000€ × 7,5% = 37.500€. A diferença é de 11.263,35€.
O padrão é claro. Quanto mais baixo o valor do imóvel, maior é a penalização relativa, porque o residente beneficia dos escalões mais baixos e da isenção até 106.346€, que o não residente não tem. A Calculadora IMT da HomeOS faz esta conta nos dois modos e mostra a diferença para o seu caso.
Antes de assinar, veja o IMT real da sua compra. A Calculadora IMT distingue automaticamente o modo residente do não residente e soma o Imposto do Selo e as despesas de aquisição com as tabelas de 2026.
→ Use a Calculadora IMT: o seu IMT de não residente em segundos
Como recuperar o IMT pago a mais?
A Autoridade Tributária devolve a diferença se o comprador passar a residente fiscal em dois anos ou arrendar o imóvel a renda moderada.
A taxa de 7,5% tem duas saídas previstas no próprio Decreto-Lei n.º 97/2026.
A primeira é a residência fiscal. Se o comprador adquirir a qualidade de residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos contados da data da aquisição, a Autoridade Tributária devolve o imposto pago a mais, ou seja, a diferença face ao IMT que resultaria das taxas normais da tabela. É a via natural para quem compra agora com intenção de se mudar.
A segunda é o arrendamento a renda moderada. A taxa agravada não se aplica, ou é recuperada, se o imóvel for colocado no mercado de arrendamento habitacional com renda até 2.300€ por mês, e mantido arrendado pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros cinco anos após a aquisição.
Em ambos os casos, a condição tem de ser cumprida e demonstrada à Autoridade Tributária. Guarde os documentos da mudança de residência ou do contrato de arrendamento, porque é sobre eles que assenta o pedido de devolução. Esta é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. Confirme a sua situação com um profissional qualificado. Conteúdo verificado a 6 de julho de 2026.
Os emigrantes podem usar a isenção do IMT Jovem?
O IMT Jovem é só para residentes: um emigrante não residente paga a taxa de 7,5% e não acede à isenção até 330.539€.
O regime do IMT Jovem isenta de IMT e de Imposto do Selo a primeira compra de habitação própria e permanente por jovens até 35 anos, até 330.539€, com isenção parcial até 660.982€ (tabelas AT 2026). É um benefício para residentes, ligado ao conceito de habitação própria e permanente.
Um emigrante que continue não residente não cumpre esse requisito. Paga a taxa de 7,5% como qualquer não residente e não usa a isenção jovem. A via para a aproveitar é tornar-se residente fiscal, o que também abre a porta à devolução da diferença de IMT descrita acima.
Convém uma nota sobre o futuro da medida. Vários fiscalistas têm questionado se uma taxa agravada só para não residentes é compatível com a livre circulação de capitais prevista no artigo 63.º do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia (International Tax Review). É um debate em aberto, sem decisão conhecida à data desta página, e não altera a regra em vigor.
O que conta no momento da escritura?
O IMT paga-se antes da escritura, e a qualidade de residente ou não residente é aferida à data da aquisição.
O IMT é liquidado e pago antes da escritura, através da declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças. É nesse momento que a sua situação de residência fiscal determina a taxa. Se for não residente à data, aplica-se os 7,5%, mesmo que pretenda mudar-se mais tarde. A devolução só vem depois, quando cumprir a condição.
Por isso, planeie a tesouraria com o número certo à cabeça. Um não residente precisa de ter os 7,5% disponíveis no momento da compra, e só recupera a diferença se e quando passar a residente ou arrendar o imóvel. Para somar o IMT ao resto da fatura da compra, veja o custo total de comprar casa em Portugal e estime o primeiro ano de posse com o Custo Total de Propriedade. Se for financiar a compra, o crédito habitação para estrangeiros e não residentes [VERIFY LIVE - PT-J9 publica 29 jul 2026] trata das condições de LTV e taxa de esforço.
Perguntas Frequentes
Desde quando se aplica a taxa de IMT de 7,5% para não residentes?
Desde 25 de maio de 2026. A norma foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que alterou o artigo 17.º do Código do IMT, e não tem disposição transitória, pelo que entrou em vigor de imediato. Outras medidas do mesmo diploma, no IVA e no IRS, só produzem efeitos a 1 de setembro de 2026.
Um português a viver no estrangeiro paga os 7,5%?
Sim, se for não residente fiscal em Portugal à data da compra. A regra usa a residência fiscal, não a nacionalidade. Um emigrante português não residente paga a taxa de 7,5% e não acede ao IMT Jovem, a menos que se torne residente fiscal no prazo de dois anos e peça a devolução da diferença.
Como recupero o IMT pago a mais?
Há duas vias. Tornar-se residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos a contar da compra, caso em que a Autoridade Tributária devolve a diferença para as taxas normais. Ou arrendar o imóvel a renda moderada, até 2.300€ por mês, durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos após a aquisição.
Quanto paga de IMT um não residente num imóvel de 500.000€?
Paga 500.000€ × 7,5% = 37.500€. Um residente em habitação própria e permanente pagaria 26.236,65€ pelos escalões de 2026, uma diferença de 11.263,35€. A Calculadora IMT da HomeOS mostra os dois valores lado a lado.
A taxa de 7,5% aplica-se a imóveis comerciais?
A taxa de 7,5% do não residente incide sobre a aquisição de prédios urbanos habitacionais ou frações destinadas a habitação. Outros tipos de imóvel seguem as suas próprias regras de IMT. Confirme o enquadramento do imóvel concreto com um profissional antes da escritura.
Conclusão
A taxa de IMT de 7,5% para não residentes está em vigor desde 25 de maio de 2026 e muda a conta de quem compra à distância. Sobre 500.000€, são 37.500€ de IMT, mais de 11.000€ acima do que paga um residente. A nacionalidade não conta, conta a residência fiscal à data da escritura. Há devolução possível, se passar a residente em dois anos ou arrendar a renda moderada, mas o dinheiro tem de estar disponível no momento da compra.
Antes de fazer uma proposta, veja o número real. A Calculadora IMT distingue o modo não residente e soma o IMT, o Imposto do Selo e as despesas de aquisição com as tabelas de 2026.
Atualizado em julho de 2026 | HomeOS Portugal Revisto por Filipe Dornellas
Fontes: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República); Código do IMT, Art. 17 (taxa de 7,5% não residentes, em vigor 25 de maio de 2026); Código do IRS, Art. 16 (residência fiscal); tabelas práticas de IMT 2026 (Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro); regime IMT Jovem (AT 2026); artigo 63.º TFUE e comentário em International Tax Review (compatibilidade da medida com a livre circulação de capitais); Portal das Finanças (Modelo 1 do IMT).