Calculadora de yield de arrendamento
Antes de comprar para rendimento, calcule o yield liquido - não apenas o bruto anunciado.
Yield bruto e o número do anúncio. Yield liquido e o que sobra após IMI, AIMI, IRS, manutenção, gestão e validação RJAL. A HomeOS calcula o retorno real para qualquer imóvel em Portugal.
Calculadora de Yield de Arrendamento
Introduza morada ou zona para ver yield liquido após custos de detenção em Portugal - cenários AL e arrendamento de longa duração.
A HomeOS calcula yield em dois cenários - Alojamento Local (curta duração) e arrendamento habitacional (longa duração) - mostrando retorno liquido após IMI, AIMI, IRS (Categoria F simplificada vs Categoria B), custos de gestão e impacto de contenção RJAL. A ferramenta valida ainda se a morada pode obter nova licença AL ao abrigo do RJAL 2023.
A yield apresentada por portais e mediadores e quase sempre bruta: renda anual sobre preço de compra, sem custos. Em Portugal, a diferença entre yield bruta e liquida pode atingir 3 a 4 pontos percentuais.
O RJAL 2023 e determinante: comprar em zona de contenção não impede sempre AL, mas pode suspender novas licenças. Sem licença AL transmissível, a estratégia de curta duração pode não ser viável.
O que inclui a calculadora de yield
- Receita bruta AL - estimada por ocupação da zona e tipologia do imóvel.
- Receita bruta longa duração - estimada por rendas de mercado na área.
- Dedução de IMI - imposto anual aplicado nos dois cenários.
- IRS Categoria F - simulação no regime simplificado para arrendamento habitacional.
- IRS Categoria B - simulação para AL em regime simplificado vs custos reais.
- Custos de gestão - estimativa diferenciada para AL e longa duração.
- Verificação RJAL - valida obtenção de nova licença AL na morada.
Exemplo - apartamento T2, Alfama, Lisboa
| AL - Curta duração | Longa duração | |
|---|---|---|
| Receita bruta anual estimada | €31,200 | €18,000 |
| Custos de gestão | — €3,120 (10%) | — €900 (5%) |
| IMI (0,34% x VPT 290.000€) | — €986 | — €986 |
| IRS sobre rendimento de arrendamento | — €5,940 (Cat. B simplified) | — €2,170 (Cat. F simplified) |
| Estimativa de manutenção | — €2,000 | — €1,200 |
| Rendimento liquido anual | €19,154 | €12,744 |
| Yield liquida sobre preço de compra | 4.67% | 3.11% |
| RJAL 2023: Alfama está em zona de contenção - novas licenças AL suspensas. Cenário AL requer licença existente. | ||
AL vs longa duração - qual faz mais sentido?
No exemplo, o AL tem retorno superior, mas exige viabilidade legal e maior complexidade operacional. O arrendamento de longa duração tende a ser mais estável e previsível.
A HomeOS apresenta os dois cenários lado a lado com fiscalidade e custos reais em Portugal, em vez de depender da yield bruta de anúncio.
Perguntas frequentes
Calcule a yield liquida - não apenas o número do anúncio.
AL vs longa duração, validação RJAL, IRS, IMI e AIMI. O retorno real antes de comprar.