Diligencia Imobiliaria em Portugal: Guia Completo de Verificacao Legal (2026)
Guia completo sobre property due diligence Portugal. Descubra como se proteger com o Cofre Documental + Fair Price Score da HomeOS.
Atualizado em marco de 2026
23 min read
Validating
Verificação rápida do imóvel - lancamento em breve.
Verifique os 4 documentos obrigatórios antes de assinar o CPCV.
A diligência imobiliária em Portugal deve ser concluida antes do CPCV. Exige cruzar Certidao Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético.
Desde o DL 10/2024, a responsabilidade por obras sem licença transfere-se para o comprador na Escritura Pública. A validação documental e hoje uma etapa crítica de proteção.
Use este guia para identificar riscos legais, fiscais, urbanisticos e energeticos antes de assinar.
O que e diligência imobiliária em Portugal?
Em Portugal, e necessário cruzar registos do IRN, AT e arquivos municipais antes da assinatura.
Sem cruzamento, o comprador pode herdar onus ocultos, divergências de área, risco fiscal e problemas de licenciamento.
A diligência só protege quando e concluida antes do CPCV.
Porque a diligência em Portugal e mais exigente
Sistema de registo predial fragmentado em Portugal
Três entidades públicas guardam partes diferentes da informação — e nenhuma partilha dados automaticamente com as restantes.
IRN · Registo Predial
Certidão Permanente
predialonline.pt · €15-20
Titularidade legal
Hipotecas e penhoras
Ordens judiciais
Histórico de transações
AT · Autoridade Tributária e Aduaneira
Caderneta Predial Urbana
Portal das Finanças · Gratuito
Valor patrimonial (VPT)
IMI anual
Area registada
Utilização permitida
Câmara Municipal · Planeamento
Licença de Utilização
Arquivo Municipal · Gratuito
Alvaras e licenças de construção
Plantas licenciadas
Conformidade de utilização
Atos de fiscalização municipal
Estes três sistemas não comunicam entre si — os problemas escondem-se nas lacunas
O que fica escondido nas lacunas
Problemas reais só visíveis quando os três registos são cruzados
IRN parece limpo
Ordem ativa de demolição na Câmara Municipal
A Certidao Permanente não mostra encargos — mas o arquivo municipal contem uma ordem ativa de demolição sobre ampliação sem licença de 2009.
Invisível para o IRN
AT parece limpa
Risco de reavaliação de VPT após compra
A Caderneta regista 80m² — mas o imóvel tem fisicamente 115m². A AT nunca atualizou o registo. O IMI e revisto em alta após assinatura.
Invisível para a AT
Câmara parece limpa
Acao judicial ativa a contestar titularidade
A Licença de Utilização está válida — mas o IRN regista ação judicial: a titularidade está a ser contestada por terceiro.
Invisível para a Câmara
1 em 5compradores enfrentam custos imprevistos após conclusão
10-25%do preço de compra perdido em problemas evitáveis
3registos que a HomeOS cruza automaticamente
<10 minpara identificar o que leva dias em verificação manual
A HomeOS cruza automaticamente os três registos.
Sem português necessário · Sem visita ao imóvel · Resultados em menos de 10 minutos
Registo predial fragmentado em Portugal — três entidades, sem partilha automática de dados.
Quais os 4 documentos obrigatórios?
Certidao Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético constituem o conjunto mínimo obrigatório.
Cada documento revela uma classe de risco diferente; nenhum e suficiente isoladamente.
Os quatro documentos obrigatórios que todo comprador deve verificar antes do CPCV.
Concluir antes de assinar qualquer contrato
Os 4 documentos obrigatórios que todo comprador deve verificar
1Certidão Permanente→2Caderneta Predial→3Licença de Utilização→4Certificado Energético
IRN · Instituto dos Registos e Notariado01
Certidão Permanente
Certidao de Registo Predial
€15-20predialonline.pt · valida 6 meses
O que revela
Titular legal - deve coincidir com a identificação do vendedor
Todos os onus e encargos - hipotecas e penhoras
Ordens judiciais e avisos de apreensao
Histórico completo de transações e titularidade
Catches
Hipotecas omitidasOrdens de penhoraTitularidade contestada
A HomeOS le e sinaliza encargos automaticamente via OCR
AT · Autoridade Tributária e Aduaneira02
Caderneta Predial Urbana
Registo Fiscal Predial
GratuitoPortal das Finanças · ano fiscal em curso
O que revela
VPT - valor patrimonial tributário para IMI
Dívida de IMI - imposto anual por regularizar
Area registada e número de divisões
Uso permitido - habitacional vs comercial
Catches
Risco de reavaliação de VPTErros de cálculo do IMTArea não declarada
A HomeOS cruza VPT com preço de compra e sinaliza exposição a IMT
Câmara Municipal · Câmara local03
Licença de Utilização
Licença de Utilização
Pedido gratuitoArquivo municipal · isento se anterior a 1951
O que revela
Uso aprovado na data da vistoria
Planta e área licenciadas
O que a Câmara aprovou oficialmente
Eventuais ações ativas de fiscalização
Deteta - crítico no Simplex 2024
Ampliações sem licençaConversões de garagemObras em sótão ou cobertura
A HomeOS sinaliza passivo Simplex 2024 - área licenciada vs realidade física
ADENE · Agência para a Energia04
Certificado Energético
Certificado de Desempenho Energético
€100–300ADENE · perito acreditado · obrigatório
O que revela
Classe energética A+ a F
Obrigações obrigatórias de reabilitação EPBD
CAPEX estimado de renovação necessário
Restrições de arrendamento e revenda por classe
Deteta - EPBD 2026-2033
Classe F/G = reabilitação 15.000€-80.000€Restrições de arrendamento
O AIRCS da HomeOS modela CAPEX de reabilitação por classe energética e dimensao do imóvel
Os quatro documentos devem ser verificados antes da assinatura do CPCV — Contrato-Promessa de Compra e Venda. Depois de assinado, e vinculativo. Desistir implica perder o sinal — normalmente 10% do preço.
A HomeOS verifica automaticamente os quatro documentos.
Sem português necessário · Sem visita ao imóvel · Resultados em menos de 10 minutos
Os quatro documentos obrigatórios que todo comprador em Portugal deve validar antes de assinar o CPCV.
Para alem do que se ve
O que cada documento
pode esconder
4
documentos, cada um com uma categoria de risco diferente
Nenhum destes problemas e visível numa visita ao imóvel. So aparecem nos documentos — e cada documento vem de uma entidade diferente que não cruza dados automaticamente.
1IRN
Certidão Permanente
Certidao de Registo Predial
O que pode esconder
Encargos ativos — hipotecas por cancelar, penhoras fiscais e ações judiciais — visíveis apenas na certidao
Titularidade contestada — reclamações de terceiros ou litigios sucessorios não divulgados
Divergência de área — m² registado difere da Caderneta ou da realidade física
Vendedor errado — titular registado não coincide com quem vende
Exposição: 2.000€ – 15.000€+Honorários jurídicos + potencial perda de sinalHomeOS Auto
2AT
Caderneta Predial Urbana
Registo fiscal do imóvel
O que pode esconder
Lacuna de VPT — quando o valor fiscal está muito abaixo do preço, a AT pode reavaliar em alta após a venda, aumentando IMI
Exposição a IMT — o imposto e calculado pelo maior valor entre preço e VPT. A lacuna implica pagar mais do que o previsto
Area não declarada — m² registado menor do que a realidade física, comum em ampliações sem atualização fiscal
Dívida de IMI — imposto anual em atraso que pode recair sobre si na conclusão
Exposição: 300€ a 2.000€+/ano (IMI)Aumento anual permanente de custoHomeOS Auto
3Câmara Municipal
Licença de Utilização
Licença de Utilização
O que pode esconder - crítico sob Simplex 2024
Ampliações sem licença — adições laterais ou verticais ao perímetro original não registadas no arquivo municipal
Terraços fechados — varandas abertas envidracadas ou fechadas após a licença original, muito comum em Lisboa
Conversões de sótão e garagem — divisões habitáveis criadas em espacos não licenciados, vendidas como "divisões extra"
Ordem ativa de demolição — ação municipal que exige remover estrutura sem licença por conta do proprietário
Exposição: 5.000€ a 250.000€+ (legalização)Ou demolição, se a legalização for recusadaHomeOS Auto
4ADENE · Agência para a Energia
Certificado Energético
Certificado de Desempenho Energético
O que pode esconder - Diretiva EPBD 2024/1275
Classe F ou G — passivo obrigatório de reabilitação já em vigor: Classe G enfrenta restrições no arrendamento desde janeiro de 2026
Obrigação EPBD de reabilitação — todo o parque deve atingir no mínimo Classe D até 2033. Classes E, F e G exigem investimento relevante
Restrições de revenda — imóveis Classe F e G enfrentam restrições de venda a partir de 2030, afetando a saída futura
Desconto castanho — imóveis energeticamente ineficientes já transacionam com desconto, que tende a alargar até 2030
Exposição: 15.000€ a 80.000€+ (investimento em reabilitação)Prazo vinculativo em 2033HomeOS Auto
O padrão comum aos quatro
Nenhum destes problemas e visível a olho nu durante a visita — só existe nos documentos
Cada documento vem de uma entidade diferente e não há cruzamento automático entre sistemas
No Simplex 2024, todos os problemas na Licença de Utilização transferem-se para si na Escritura Pública — sem recurso
Os quatro devem ser verificados antes do CPCV — desistir depois custa-lhe o sinal de 10%
Intervalo total de exposição financeira
€22k
→ €347k+
A HomeOS le os quatro documentos e revela automaticamente cada risco oculto
Sem português necessário · Sem visita ao imóvel · Resultados em menos de 10 minutos
Comece pela Certidao Permanente e confirme titularidade, onus e coerência de área com os documentos fiscais e de licenciamento.
Certificado Energético · Diretiva EPBD 2024/1275
Escala de classificação energética & prazos obrigatórios da EPBD
Comprar um imóvel de Classe F ou G em Portugal não e apenas comprar um edificio ineficiente — e assumir um projeto de reabilitação obrigatório com prazos legalmente vinculativos.
Escala energética da UE
A+ (mais eficiente) -> G (menos eficiente)
A+
Muito eficiente
Sem necessidade de reabilitação
Conforme
A
Muito eficiente
Sem necessidade de reabilitação
Conforme
B
Eficiente
Sem necessidade de reabilitação
Conforme
C
Acima da média
0€-5.000€ (opcional)
Conforme
D
Média - mínimo legal em 2033
0€-5.000€ para subir a C
Classe-alvo
E
Abaixo da média
5.000€-15.000€ para atingir D
Atenção
F
Fraca - restrições de venda em 2030
15.000€-45.000€ de reabilitação
Risco elevado
G
Muito fraca - restrições no arrendamento já em vigor
45.000€-80.000€+ de reabilitação
Crítico
Mínimo 2033 - Classe D
Diretiva EPBD 2024/1275 · marcos obrigatórios
Calendário de conformidade energética em Portugal
Prazos vinculativos que afetam valor, rentabilidade e liquidez de venda.
Estamos aqui - 2026
Jan 2026
Restrições de arrendamento para Classe G
Imóveis Classe G deixaram de poder ser oferecidos em novos contratos de arrendamento. Ja em vigor.
G
2030
Classes F e G enfrentam restrições de venda
Imóveis Classe F ou G enfrentam restrições de revenda. Um imóvel comprado hoje com Classe F torna-se muito mais difícil de vender a partir de 2030 sem reabilitação concluida.
FG15.000€-80.000€+ de reabilitação
2033
Todos os imóveis devem atingir no mínimo Classe D
Prazo vinculativo. Todo o parque residencial em Portugal deve atingir, pelo menos, Classe D.
EFG
C–D
0€-5.000€
Intervenções leves de isolamento ou caixilharia. Baixa obrigação.
E
5.000€-15.000€
Melhoria de aquecimento e isolamento parcial.
F
15.000€-45.000€
Obras relevantes: janelas, isolamento e sistema de aquecimento.
G
45.000€-80.000€+
Reabilitação integral da envolvente. Moradia de 200m² pode ultrapassar 80.000€.
O AIRCS da HomeOS quantifica o passivo de reabilitação EPBD antes da compra — modelando CAPEX estimado com base na classe energética atual, dimensao do imóvel e zona climatica.
A HomeOS identifica o passivo energético antes da assinatura
AIRCS · Modelo de CAPEX EPBD · Sem visita ao imóvel
Diretiva EPBD 2024/1275 — prazos por classe energética e custos de reabilitação.
💡 A HomeOS le automaticamente os quatro documentos e sinaliza onus e divergências antes da assinatura.
Como o Simplex 2024 mudou o risco do comprador?
O DL 10/2024 reforça a responsabilidade do comprador por obras sem licença no momento da assinatura.
A partir do momento em que assina a Escritura Pública, passa a ser legalmente responsável por obras sem licença. Verifique a conformidade antes do CPCV para evitar custos de regularização após a assinatura.
Ao abrigo do DL 10/2024, a responsabilidade por obras sem licença transfere-se na assinatura.
Antes vs depois do Simplex 2024
DL 10/2024Simplex Urbanístico • Em vigor
O DL 10/2024 removeu ambiguidades sobre quem responde por obras sem licença em Portugal. A mudança e total — e permanente.
Antes do DL 10/2024
Responsabilidade ambigua
Os tribunais decidiam. Resultados variáveis.
Responsabilidade
A responsabilidade por obras sem licença podia ser discutida entre comprador e vendedor após a compra.
Negociável
Tribunais
Os juizes por vezes repartiam responsabilidade entre comprador e vendedor. As decisões eram inconsistentes.
Resultado incerto
Exposição do vendedor
Os vendedores podiam ser acionados após a venda por obras sem licença não divulgadas.
Vendedor podia responder
Diligência
A verificação documental era boa prática - recomendada, mas com consequências mais limitadas quando omitida.
Boa prática
Recurso após venda
Compradores que descobriam problemas após assinatura ainda tinham vias legais para acionar o vendedor e recuperar custos.
Existiam vias
Depois do DL 10/2024 · Agora
Responsabilidade total do comprador
Sem ambiguidade. Sem via de regresso.
Responsabilidade
O comprador assume responsabilidade legal e financeira total por cada obra sem licença no momento da assinatura da Escritura Pública.
Comprador assume totalmente
Tribunais
Sem margem judicial relevante. A lei e clara: o passivo transfere-se na escritura, independentemente do que o vendedor divulgou.
Sem ambiguidade
Exposição do vendedor
O vendedor deixa de responder por obras sem licença após a escritura. Todo o passivo passa para o novo proprietário.
Vendedor liberto na assinatura
Diligência
Verificar a Licença de Utilização contra o estado físico e agora a proteção jurídica essencial antes de assinar.
Proteção essencial
Recurso após venda
Sem via de regresso. Independentemente de quando as obras foram feitas ou quantos proprietários anteriores existiram - o problema passa a ser seu.
Sem recurso
Ponto sem retorno
Escritura Pública — o momento de transferência de passivo
Desde o segundo em que assina a escritura, toda a obra sem licença no imóvel passa legalmente a ser sua — independentemente de quando foi feita, por quem foi feita ou se tinha conhecimento.
Obter a Licença de Utilização
A planta licenciada da Câmara Municipal e agora a referência legal. Tudo o que ficar fora dela passa a ser seu passivo após a assinatura.
Passo obrigatório
Comparar licenciado vs físico
A descrição licenciada coincide com o que existe? Qualquer ampliação, conversao ou adição fora da planta e obra sem licença.
Indicador de Preço Justo HomeOS
Verificar antes do CPCV
Depois de assinar o contrato-promessa, a margem de negociação reduz drasticamente. Toda a verificação deve ocorrer antes do CPCV — não depois, nem durante.
Apenas antes da assinatura
O Indicador de Preço Justo da HomeOS cruza a Licença de Utilização com os restantes documentos registados — sinalizando cada discrepância que pode representar obra sem licença e exposição no Simplex 2024.
A HomeOS sinaliza a sua exposição ao Simplex 2024 antes de assinar
Indicador de Preço Justo · Cruzamento da Licença de Utilização · Sem visita ao imóvel
Obras sem licença frequentes que transitam para si na assinatura sob o Simplex 2024.
Problemas mais comuns antes da assinatura
As ocorrencias mais comuns são onus ativos, obras sem licença, divergências de VPT e exposição EPBD.
O que a HomeOS encontra todas as semanas
4 problemas que custam aos compradores dezenas de milhares
Problema 01
Onus e encargos ativos
O que se esconde aqui: Hipotecas não distratadas, ordens de penhora fiscal e processos judiciais ativos (ações judiciais) — registados na Certidao Permanente.
Alta frequência
Exposição financeira
2.000€ a 15.000€+
Honorários legais + potencial perda do sinal
Problema 02
Obras sem licença
O que se esconde aqui: Marquises fechadas, conversões de sótão e conversões de garagem — não constam da Licença de Utilização. Ao abrigo do Simplex 2024 (DL 10/2024), a responsabilidade total transfere-se para si na Escritura Pública.
Maior exposição
Exposição financeira
5.000€ a 250.000€+
Custos de legalização — ou demolição, se não licenciável
Problema 03
Discrepância de VPT
O que se esconde aqui: O preço de compra excede de forma relevante o VPT (Valor Patrimonial Tributário). A AT pode reavaliar em alta após a compra, aumentando de forma permanente o seu IMI anual.
Custo recorrente
Exposição financeira
300€ a 2.000€+/ano
IMI adicional — todos os anos, de forma permanente
Problema 04
Passivo EPBD por classe energética
O que se esconde aqui: Classe F ou G = reabilitação obrigatória sob Diretiva EPBD 2024/1275. Todo o parque residencial deve atingir, no mínimo, Classe D até 2033.
Sensível ao prazo
Exposição financeira
15.000€–80.000€+
CAPEX de reabilitação — obrigatório, não opcional
20%
dos compradores em Portugal enfrentam custos imprevistos após a conclusão entre 10–25% do preço de compra. Diligência sistematica antes do CPCV evita quase todos estes casos. — dados P&A Legal
A HomeOS verifica automaticamente os quatro documentos obrigatórios
Sinaliza cada problema acima, calcula o Indicador de Preço Justo e entrega conclusões claras em menos de 10 minutos.
Os quatro problemas de diligência mais comuns e a respetiva exposição financeira.
⚠️ A diligência independente antes do CPCV evita a maioria das surpresas de alto custo após a conclusão.
Verifique qualquer imóvel antes de assinar - HomeOS Essential
Gratuito, sem login: Cole qualquer URL de anúncio do Idealista na HomeOS Essential e veja de imediato a estimativa de VPT, classe energética EPC e estado de zona AL - com dados de registos públicos em segundos.
Gratuito com login: Veja o resumo completo de titularidade da Certidao Permanente, alertas de ónus, estimativa de IMT para a sua nacionalidade e pré-visualização do Indicador de Preço Justo - pontuação visível e alertas especificos desbloqueados no relatório pago.
Relatório completo HomeOS Essential (299EUR, 72 horas): Os quatro documentos verificados e cruzados, Indicador de Preço Justo com todos os sinais identificados, Indicador de Risco do Imóvel, custo exato de aquisição ao euro e responsabilidade energética EPBD modelada. Tudo o que este guia descreve - aplicado ao seu imóvel especifico.
Verificação rápida de imóvel — em breve.
Como se compara a HomeOS com contratar um advogado imobiliário em Portugal?
A HomeOS é a camada de inteligência que usa antes de envolver um advogado - não o substitui. A HomeOS verifica automaticamente os quatro documentos obrigatórios, assinala discrepâncias e entrega um relatório de risco pontuado em minutos. Depois, o advogado trata da operação legal: CPCV, escritura e registo. Chegar ao advogado com os resultados da HomeOS significa começar com perguntas concretas, não com uma página em branco - reduzindo horas legais e custo total.
A VeriCasa e outra plataforma que alguns compradores encontram ao pesquisar diligência imobiliária em Portugal. E importante perceber o que e: a VeriCasa e uma ferramenta B2B feita para profissionais do imobiliário - mediadores, advogados e agências. Compradores individuais não conseguem aderir diretamente. Funciona por créditos, cerca de 9,88EUR por crédito, e exige conta profissional. Se compra imóvel para uso próprio, a VeriCasa não foi desenhada para si.
A HomeOS foi criada para compradores individuais. Regista-se, carrega os documentos e recebe um relatório completo com pontuação - cobrindo estado legal, risco Simplex 2024, exposição fiscal e conformidade EPBD - num único documento em inglês.
Eis como se comparam as principais opções:
Como usar estas ferramentas em conjunto
HomeOS vs advogado imobiliário portugues vs VeriCasa
HomeOS vs advogado imobiliário em Portugal vs VeriCasa.
A abordagem mais eficaz para um comprador estrangeiro: executar primeiro a HomeOS, partilhar os resultados com o advogado e envolver o advogado especificamente nos pontos sinalizados pela HomeOS. Chega mais informado, o advogado fatura menos horas de pesquisa e o custo total combinado mantém-se uma fração do que custaria um problema descoberto após a conclusão.
Quando é que um Indicador de Preço Justo elevado deve ativar uma inspeção física ao imóvel?
O Indicador de Preço Justo da HomeOS (0-10) mede a diferença entre o que está no papel e o que provavelmente existe no imóvel. O guia abaixo mostra o que fazer com o resultado.
Score 7+? Faça inspeção física antes de assumir compromisso. A HomeOS sinaliza risco nos documentos; a InspectOS confirma no local.
Seção 6 - resultado principal da HomeOS
Indicador de Preço Justo
Mede a divergência entre estado legal registado e condição física provável do imóvel — com base em cruzamento automático de documentos oficiais.
Indicador de Preço Justo — escala 0 a 10
012345678910
0 – 3
Baixa divergência
Documentos coerentes com o estado esperado do imóvel.
→ Avançar com processo jurídico standard
4 – 6
Exige atenção
Discrepâncias detetadas entre documentos.
→ Confirmar cruzamentos antes de assinar CPCV
7 – 10
Divergência significativa
Lacuna relevante entre estado registado e estado físico.
→ Não assinar CPCV sem inspeção física
Fluxo de decisão — o que fazer com o seu score
1
Correr análise na HomeOS
Carregar os 4 documentos obrigatórios
→
2
Obter Indicador de Preço Justo
Resultado 0–10 em minutos
→
3
Atuar conforme o score
Dois caminhos abaixo
Score 0 – 6
Avançar para advogado e CPCV
Partilhe o relatório HomeOS com o advogado. Chegue com perguntas especificas — não com briefing em branco.
OU
Score 7 – 10
Agendar inspeção física primeiro
Um inspetor certificado visita o imóvel para confirmar o que a HomeOS detetou nos documentos.
Corra a análise na HomeOS antes de assinar.
Certidao Permanente · Caderneta Predial · Licença de Utilização · Certificado Energético — os quatro verificados em minutos.
Indicador de Preço Justo da HomeOS — escala 0 a 10 e o que fazer com o resultado.
66/100
Exemplo de avaliação de risco do imóvel
Moderate Risk
Integridade legal72/100
Conformidade energética45/100
Condição física61/100
Precisão fiscal88/100
As inspeções físicas em Portugal - em que um inspetor certificado visita o imóvel para avaliar condição estrutural, defeitos físicos e correspondência entre registo e realidade - são feitas por empresas especializadas. A InspectOS é uma dessas empresas. A InspectOS é totalmente separada da HomeOS: opera um serviço por marcação com visita física de inspetor certificado. A HomeOS identifica risco pelos documentos; a InspectOS confirma no edifício.
⚠️ Indicador de Preço Justo acima de 6? Uma inspeção física confirma o que a HomeOS encontrou - antes de assumir compromisso. Marque em InspectOS.com.
Lista de verificação de diligência: 23 pontos a verificar antes de assinar em Portugal
Conclua todos os pontos antes de assinar o CPCV. Se algum item estiver por resolver, esclareça primeiro.
Seção 7 - antes da assinatura
Checklist de diligência imobiliária 23 pontos a verificar antes de assinar em Portugal
HomeOS
📋Documentos legaisItens 1–12
01
Certidao Permanente obtida
Emitida nos últimos 30 dias
02
Sem onus ou encargos ativos na Certidao Permanente
Hipotecas, penhoras, acções judiciais
03
Titular registado coincide exatamente com a identidade do vendedor
04
Area na Certidao coincide com a Caderneta Predial Urbana
05
Sem comproprietarios não divulgados ou direitos de terceiros
06
Imóvel registado para uso habitacional
Não comercial nem agricola
07
Caderneta Predial Urbana obtida
Versao do ano fiscal atual
08
IMI regularizado - sem dívidas
09
VPT verificado face ao preço de compra
Risco de reavaliação pela AT analisado
10
Licença de Utilização obtida
Ou certidao de não exigência para pré-1951
11
Descrição licenciada coincide com a configuração física atual
12
Sem ordem ativa de demolição ou fiscalização municipal
🏗Condição física e Simplex 2024 (DL 10/2024)Itens 13–18
13
Area na Certidao coincide com as medidas físicas
14
Todas as ampliações e fechamentos constam da planta licenciada
Varandas, mezzanines e conversões
15
Sem evidência visível de adições estruturais sem licença
16
Indicador de Preço Justo da HomeOS abaixo de 6
Acima de 6 = inspeção física recomendada
17
Ficha Técnica de Habitação presente
Obrigatória para imóveis posteriores a 2004
18
Plantas da Câmara Municipal revistas
Cruzadas com a configuração atual
⚡Fiscal e energéticoItens 19–23
19
Certificado Energético obtido - classe energética confirmada
20
Passivo EPBD de reabilitação modelado
Classe F/G sinalizada para CAPEX de reabilitação
21
IMT calculado corretamente
Imposto Municipal sobre Transmissões
22
Imposto do Selo incluido no custo de aquisição
Imposto de selo - 0,8%
23
Score energético AIRCS da HomeOS revisto
Exposição ao desconto castanho avaliada
A HomeOS automatiza verificações 1–12 e 19–23 a partir dos documentos carregados. Itens 13–18 são sinalizados quando discrepâncias documentais indicam necessidade de investigação física.
Checklist de diligência com 23 pontos — antes de assinar em Portugal.
💡 A HomeOS automatiza as verificações 1-12 e 19-23 com base nos documentos carregados. Os itens 13-18 são sinalizados quando discrepâncias documentais indicam necessidade de investigação física.
Descarregar lista de verificação de diligência da HomeOS (PDF)
Enviamos-lhe a checklist e informações ocasionais sobre imóveis. Pode cancelar a qualquer momento.
HomeOS Essential: diligência do seu imóvel, em ingles, em 72 horas
Um relatório HomeOS Essential verifica os quatro documentos obrigatórios - Certidao Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético - cruza-os automaticamente, calcula Indicador de Preço Justo e Indicador de Risco do Imóvel, modela responsabilidade energética EPBD e calcula o custo exato de aquisição ao euro.
Preço: 299EUR. Entregue em 72 horas. Em inglês. Sem necessidade de deslocação a Portugal.
Num imóvel de 350.000EUR com potencial responsabilidade de 34.000EUR ao abrigo do Simplex 2024, um relatório de 299EUR não é um custo - é o seguro mais barato de toda a transação.
Comece grátis: Cole o URL do anúncio do Idealista. Sem login para o primeiro resumo.
Verificação rápida de imóvel — em breve.
Perguntas frequentes
Última atualização: janeiro de 2026. Regime jurídico imobiliário, fiscalidade e regras EPBD podem ser alterados. Confirme sempre a sua situação concreta com advogado imobiliário qualificado em Portugal.
