Estimador de avaliação bancária
Acordou 450.000€. O perito do banco aponta para 390.000€. O seu crédito acabou de mudar.
Os bancos em Portugal avaliam o imóvel de forma independente do preço acordado, e muitas vezes abaixo. A HomeOS estima antecipadamente o valor provável de avaliação para evitar surpresas depois de assinar contrato-promessa.
Estimador de Avaliação Bancária
Introduza morada ou preço de compra para estimar a avaliação provável antes de se comprometer num CPCV.
Os bancos em Portugal fazem avaliação independente antes de aprovar crédito habitação. A metodologia segue orientações do Banco de Portugal: comparáveis de transações registadas, custo de construção e ajustamento conservador de mercado. Se a avaliação bancária ficar abaixo do preço de compra, o LTV e calculado sobre a avaliação (não sobre o preço), reduzindo montante financiado e aumentando capitais próprios necessários na escritura. A HomeOS antecipa esse intervalo antes de assinar CPCV.
O risco e objetivo e recorrente: assina um CPCV, entrega sinal (tipicamente 10%-20%) e avanca para crédito. O perito do banco avalia abaixo do preço acordado. Resultado: o financiamento cai porque o LTV aplica-se ao valor mais baixo, e precisa de mais capital próprio para fechar sem perder o sinal.
Este cenário e frequente no mercado portugues atual, onde o preço pedido em anúncio subiu mais depressa do que a metodologia conservadora de avaliação bancária. Antecipar o valor de avaliação permite renegociar preço, validar almofada de liquidez ou inserir condição suspensiva de financiamento no CPCV.
Como os bancos avaliam imóvel em Portugal
- Método comparativo - principal método, com transações AT comparáveis na mesma zona (últimos 24 meses). Os bancos tendem a usar subconjunto mais conservador, excluindo outliers e aplicando fator de ajuste de mercado.
- Método do rendimento - em ativos de investimento, pode haver capitalização de rendimento com base em yield bruto local.
- Limites de LTV - regras macroprudenciais do Banco de Portugal limitam LTV a 90% para habitação própria permanente e 80% para restantes aquisições.
- Base de cálculo do LTV - o LTV incide sobre o menor entre preço de compra e avaliação. No cenário de risco (avaliação abaixo do preço), e esse valor inferior que define o montante máximo.
Exemplo - compra de 450.000€, habitação própria, pedido de crédito a 80%
Perguntas frequentes
Saiba o número do banco antes de entregar sinal.
Estime o valor provável de avaliação antes de assinar CPCV e colocar o sinal em risco.