Custo total de comprar casa em Portugal (2026)

A regra dos 5% que ouviu na imobiliária está errada. Quem compra casa em Portugal em 2026 paga, entre impostos, escritura e custos do primeiro ano, qualquer coisa entre 9% e 11% acima do preço pedido. O maior custo único é o IMT, que segue uma tabela progressiva atualizada em janeiro de 2026 (Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026) e que dispara para uma taxa fixa de 7,5% no caso dos não residentes. A estes juntam-se o Imposto do Selo de 0,8%, a escritura, os registos, o advogado e a fatura anual de IMI e condomínio. Esta página soma tudo, com exemplos reais a 250.000€ e a 400.000€, e mostra como a ferramenta Custo Total de Propriedade da HomeOS calcula a sua conta antes de fazer uma proposta.

Índice

Quanto custa mesmo comprar casa em Portugal em 2026?
O mito dos 5%: porque é que a regra falha?
Que impostos paga na compra de casa?
IMT para não residentes: quanto custa a taxa fixa de 7,5%?
Quanto custam a escritura, os registos e o advogado?
Custos do primeiro ano: IMI, condomínio, seguro e manutenção
Como calcular o custo total antes de fazer uma proposta?
O que verificar antes de assinar para não herdar custos ocultos?
Perguntas Frequentes
Conclusão

Quanto custa mesmo comprar casa em Portugal em 2026?

Comprar casa em Portugal em 2026 acrescenta entre 9% e 11% ao preço pedido, quando se somam impostos, escritura, registos e o primeiro ano de posse.

O preço do anúncio é o número que toda a gente compara. Não é o número que sai da conta bancária. Entre a proposta e a primeira fatura de IMI, há uma camada de impostos e despesas que a maioria dos compradores só descobre tarde, muitas vezes na semana da escritura, quando já não há margem para negociar.

A peça mais pesada dessa camada é o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis). Junta-se-lhe o Imposto do Selo sobre a aquisição, a escritura, os registos, os honorários do advogado e o certificado energético. Depois da entrega das chaves, começa a contagem do IMI, do condomínio, do seguro e da manutenção. Cada linha tem uma regra própria, e várias mudaram em 2026.

A consequência é simples. Um comprador que reservou 5% para "despesas" fica a descoberto. Num imóvel de 400.000€, a diferença entre os 5% que orçamentou e os custos reais pode ultrapassar 20.000€. Esse é dinheiro que precisa de estar disponível no dia da escritura, não daqui a um ano.

O mito dos 5%: porque é que a regra falha?

A regra dos 5% nasceu antes da taxa fixa de 7,5% para não residentes e ignora os custos do primeiro ano de posse, que ninguém soma à proposta.

A regra dos 5% é uma herança de tabelas antigas. Funcionava para um comprador residente, num imóvel de gama média, quando o IMT efetivo rondava 4% a 5% do preço. Deixou de funcionar por duas razões.

A primeira é o IMT para não residentes. Desde o Decreto-Lei n.º 97/2026, um comprador sem residência fiscal em Portugal paga uma taxa fixa de 7,5% sobre o valor do imóvel habitacional, sem escalões e sem as isenções habituais. Só esta linha já ultrapassa a regra dos 5% inteira.

A segunda é o primeiro ano de posse. A regra dos 5% mede só o ato da compra. Não conta o IMI, o condomínio, o seguro multirriscos nem a manutenção que aparece nos primeiros doze meses. Quando se soma tudo, a fatura real de comprar e manter durante um ano fica, para muitos compradores, entre 9% e 11% do preço pedido.

A HomeOS não trabalha com regras de bolso. Trabalha com a sua conta concreta, calculada a partir do preço, da sua situação de residência e do concelho do imóvel.

Que impostos paga na compra de casa?

O IMT segue uma tabela progressiva de 0% a 8% para residentes em habitação própria, e o Imposto do Selo fixa-se em 0,8% sobre o valor da compra.

O IMT incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT). Para habitação própria e permanente no Continente, a Autoridade Tributária atualizou os escalões em 2% em janeiro de 2026, através do Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro. A conta faz-se assim: aplica-se a taxa marginal do escalão e subtrai-se a parcela a abater.

Os escalões de 2026 para habitação própria e permanente no Continente são estes: até 106.346€ há isenção; de 106.346€ a 145.470€ a taxa é de 2%; de 145.470€ a 198.347€ é de 5%; de 198.347€ a 330.539€ é de 7%; de 330.539€ a 660.982€ é de 8%; entre 660.982€ e 1.150.853€ aplica-se uma taxa única de 6%; acima de 1.150.853€ a taxa única é de 7,5%.

Sobre o IMT acumula o Imposto do Selo da aquisição, à taxa de 0,8% sobre o mesmo valor (Código do Imposto do Selo, Verba 1.1). É uma linha pequena em percentagem, mas que num imóvel de 400.000€ vale 3.200€, mais do que muitos compradores reservam para a escritura inteira.

Veja como os dois impostos se comportam em dois cenários reais.

Imóvel a 250.000€ (residente, habitação própria): o valor cai no escalão dos 7%, com parcela a abater de 10.457,96€. O IMT é 250.000€ × 7% − 10.457,96€ = 7.042,04€. O Imposto do Selo é 250.000€ × 0,8% = 2.000€. Só de impostos, 9.042€.

Imóvel a 400.000€ (residente, habitação própria): o valor entra no escalão dos 8%, com parcela a abater de 13.763,35€. O IMT é 400.000€ × 8% − 13.763,35€ = 18.236,65€. O Imposto do Selo é 400.000€ × 0,8% = 3.200€. Só de impostos, 21.437€.

Se tem 35 anos ou menos e compra a primeira habitação própria e permanente, o regime IMT Jovem isenta de IMT e de Imposto do Selo a aquisição até 330.539€, e aplica isenção parcial entre 330.539€ e 660.982€ (tabela do IMT Jovem, AT 2026). Há condições: não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra e, se já foi proprietário, tê-lo deixado de ser há mais de três anos.

Pode confirmar cada escalão na tabela oficial do IMT no Portal das Finanças, ou deixar a Calculadora IMT da HomeOS somar o IMT, o Imposto do Selo e as despesas de aquisição com as tabelas de 2026 já incluídas.

IMT para não residentes: quanto custa a taxa fixa de 7,5%?

Compradores sem residência fiscal em Portugal pagam uma taxa fixa de 7,5% de IMT, sem escalões e sem isenções, sobre imóveis habitacionais (DL 97/2026).

A regra do não residente é diferente da do residente, e é a que mais surpreende quem compra à distância. O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa uma taxa única de 7,5% de IMT sobre a aquisição de imóveis ou frações habitacionais por compradores que não sejam residentes fiscais em Portugal. Não há escalões progressivos, não há isenção do primeiro escalão e não há IMT Jovem. O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade: um comprador da União Europeia e um de fora são tratados da mesma forma.

O peso da diferença vê-se num exemplo. Num imóvel de 500.000€, um residente em habitação própria paga 26.236,65€ de IMT (escalão dos 8%, parcela a abater de 13.763,35€). Um não residente paga 500.000€ × 7,5% = 37.500€. A diferença é de 11.263,35€ sobre o mesmo imóvel, só por causa da residência fiscal.

Há uma válvula de escape. Pode pedir à Autoridade Tributária a anulação da diferença se passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a compra, ou se afetar o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada nas condições previstas. As datas e o detalhe do mecanismo são tema do guia dedicado: IMT para não residentes em 2026: a taxa de 7,5% explicada [VERIFY LIVE - PT-J2 publica 6 jul 2026].

Esta é informação geral, não aconselhamento fiscal ou jurídico. As regras de IMT mudaram em 2026 e o detalhe de aplicação ao não residente pode depender da sua situação. Confirme a sua situação com um profissional qualificado. Conteúdo verificado a 1 de julho de 2026.

Quanto custam a escritura, os registos e o advogado?

Escritura, registo predial e honorários de advogado somam tipicamente entre 2.000€ e 4.000€, e raramente entram na regra dos 5%.

Pagos os impostos, falta a parte processual da compra, a que transforma um acordo em propriedade registada em seu nome.

A escritura pública ou o documento particular autenticado formalizam a transmissão. O registo predial na Conservatória inscreve a propriedade a seu favor e é o que prova, perante terceiros, que a casa é sua. Feito através do serviço Casa Pronta (IRN), o conjunto de escritura e registos fica, na maioria dos casos, entre 600€ e 1.200€, conforme o valor e a existência de crédito.

O advogado ou solicitador é opcional por lei, mas é a despesa que mais protege o comprador. Verifica a Certidão Permanente do registo predial, lê a Caderneta Predial, confirma a licença de utilização ou o novo título urbanístico e analisa os ónus e encargos antes de assinar o CPCV. Os honorários típicos vão de 1.500€ a 3.000€, ou cerca de 1% do preço em transações mais complexas.

Falta ainda o certificado energético, obrigatório para a venda e habitualmente entregue pelo vendedor (DL 101-D/2020). Quando é o comprador a tratar, o custo varia com a tipologia. Obter o certificado é um serviço físico, fora do âmbito digital da HomeOS: o passo a passo está no guia da InspectOS sobre certificado energético: obrigatoriedade, custo e como obter.

Custos do primeiro ano: IMI, condomínio, seguro e manutenção

O primeiro ano de posse acrescenta IMI, condomínio, seguro e manutenção, que para um imóvel de 400.000€ rondam 4.000€ a 7.000€.

A compra termina na escritura. A posse começa no dia seguinte, e traz a sua própria fatura.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) incide sobre o VPT e a taxa é definida por cada município, entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (Código do IMI). No ano da compra, paga-se a parte proporcional aos meses em que é proprietário. O condomínio depende do edifício e dos serviços, e num apartamento urbano vai facilmente de 40€ a 120€ por mês. O seguro multirriscos é exigido pelos bancos quando há crédito e protege contra incêndio e outros riscos. A manutenção é a linha que os compradores mais subestimam: uma reserva anual de cerca de 1% do valor do imóvel é uma referência prudente para um andar; numa moradia, é mais.

A nota de Storm Kristin, em janeiro de 2026, é um aviso útil sobre a última linha. Foram 114.000 participações e 600 milhões de euros em perdas seguradas, e 49% das casas afetadas não tinham cobertura de tempestade (Gov.pt, indústria seguradora). A manutenção e o seguro certo não são extras. São o custo de não ter uma surpresa de cinco dígitos no primeiro inverno.

Antes de fazer uma proposta, some a sua conta completa, não uma regra de bolso. A ferramenta Custo Total de Propriedade junta impostos de aquisição, IMI, condomínio, seguro e manutenção numa estimativa única para o seu imóvel e o seu concelho.

→ Use o Custo Total de Propriedade: a sua fatura do primeiro ano numa estimativa

Como calcular o custo total antes de fazer uma proposta?

A Calculadora IMT e o Custo Total de Propriedade transformam o preço do anúncio numa fatura real, com as tabelas de 2026 e o seu concelho.

Há duas perguntas que decidem uma proposta, e nenhuma se responde com a regra dos 5%. Quanto custa fechar a compra, e quanto custa manter a casa no primeiro ano.

Para a primeira, a Calculadora IMT soma o IMT pelos escalões de 2026, o Imposto do Selo de 0,8% e as despesas de aquisição, e distingue automaticamente o modo residente do não residente, com a taxa fixa de 7,5% aplicada quando é o caso. Para a segunda, o Custo Total de Propriedade estima o IMI pela taxa do concelho, mais condomínio, seguro e manutenção, para dar a fatura anual que o anúncio nunca mostra.

A lógica da HomeOS é esta: a página explica o risco, a ferramenta dá-lhe o número. Os dois exemplos desta página, 250.000€ e 400.000€, foram calculados com as mesmas tabelas que a calculadora usa. A diferença é que, no seu caso, entram o concelho certo, o seu estatuto de residência e o VPT real do imóvel.

Quando o número total estiver à frente, a proposta deixa de ser um palpite. Passa a ser uma decisão com a fatura toda à vista, incluindo os custos que aparecem depois da escritura, no guia de due diligence da HomeOS.

O que verificar antes de assinar para não herdar custos ocultos?

Defeitos e dívidas não declarados transferem-se para o comprador na escritura, com um custo médio de 12.400€ para os corrigir depois da compra (dados InspectOS).

Nem todos os custos estão na tabela de impostos. Os mais caros são os que ninguém lhe mostra antes de assinar.

Desde o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), a verificação municipal deixou de ser feita antes da escritura, e a responsabilidade por defeitos não revelados passou para o comprador. As mecânicas completas desta transferência de risco estão no guia da InspectOS sobre o Simplex Urbanístico e o que mudou para os compradores. Para o seu orçamento, o que interessa é o efeito: uma obra ilegal, uma dívida de condomínio ou um registo que não bate certo deixa de ser problema do vendedor no momento em que assina.

O custo médio de corrigir defeitos ocultos depois da compra é de 12.400€ (dados InspectOS). É uma linha que não aparece em anúncio nenhum e que pode anular toda a margem que julgava ter negociado. O Bureaucracy Scanner da HomeOS lê os documentos do imóvel e sinaliza o que falta antes de avançar.

Já tem um relatório HomeOS e o risco saiu alto? Confirme com uma inspeção física. A camada documental mostra o que os papéis dizem; a inspeção pré-compra da InspectOS confirma o que o imóvel é. → Agendar inspeção pré-compra com a InspectOS

Perguntas Frequentes

Qual é o custo total de comprar casa em Portugal em 2026?

Para além do preço, conte com impostos de aquisição, escritura, registos, advogado e os custos do primeiro ano. Para um residente em habitação própria, a soma fica perto de 7% a 9% do preço; para um não residente, com IMT a 7,5%, sobe para 9% a 11%. Num imóvel de 400.000€, isso são entre 36.000€ e 44.000€ além do preço pedido.

Quanto pago de IMT num imóvel de 250.000€?

Para habitação própria e permanente, um imóvel de 250.000€ cai no escalão dos 7%, com parcela a abater de 10.457,96€, o que dá 7.042,04€ de IMT (tabelas AT 2026). Junta-se o Imposto do Selo de 0,8%, ou seja 2.000€. Um comprador não residente pagaria a taxa fixa de 7,5%, ou 18.750€ de IMT.

Os não residentes pagam mais IMT em 2026?

Sim. O Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa uma taxa única de 7,5% de IMT para compradores sem residência fiscal em Portugal, sem escalões e sem isenções. Num imóvel de 500.000€, são 37.500€, contra 26.236,65€ de um residente em habitação própria. Há um mecanismo de reembolso da diferença se o comprador passar a residente no prazo de dois anos.

O que é o Imposto do Selo na compra de casa?

O Imposto do Selo da aquisição é de 0,8% sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário (Código do Imposto do Selo, Verba 1.1). É distinto do Imposto do Selo do crédito habitação, que incide sobre o valor financiado e tem taxa própria. Num imóvel de 300.000€, o Selo da compra é de 2.400€.

Os jovens até 35 anos estão isentos de IMT?

Na primeira habitação própria e permanente, jovens com 35 anos ou menos têm isenção total de IMT e de Imposto do Selo até 330.539€, e isenção parcial entre 330.539€ e 660.982€ (AT 2026). É preciso não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra. O benefício aplica-se a residentes, não à taxa fixa do não residente.

Quanto devo reservar para os custos do primeiro ano?

Conte com o IMI proporcional aos meses de posse (0,3% a 0,45% do VPT, conforme o município), o condomínio, o seguro multirriscos e uma reserva de manutenção de cerca de 1% do valor do imóvel. Para um imóvel de 400.000€, isto soma tipicamente 4.000€ a 7.000€ no primeiro ano.

A regra dos 5% ainda serve para orçamentar?

Não para 2026. A regra antecede a taxa fixa de 7,5% do não residente e ignora os custos do primeiro ano. Para a maioria dos compradores, a fatura real de comprar e manter durante um ano fica entre 9% e 11% do preço pedido. Use a Calculadora IMT e o Custo Total de Propriedade para o número exato.

Conclusão

O preço do anúncio é o início da conta, não o fim. O IMT pelas tabelas de 2026, o Imposto do Selo de 0,8%, a escritura, os registos, o advogado e o primeiro ano de IMI e condomínio transformam uma proposta de 400.000€ numa saída de caixa que ultrapassa com facilidade os 430.000€. Para o não residente, com IMT a 7,5%, a diferença é ainda maior. A regra dos 5% não cobre isto, e descobrir a diferença na semana da escritura é a pior altura para descobrir.

Antes de fazer uma proposta, calcule a fatura completa. A Calculadora IMT dá-lhe o custo de fechar a compra; o Custo Total de Propriedade dá-lhe o custo de manter a casa no primeiro ano. Com os dois números à frente, negoceia com a conta toda à vista.

→ Junte-se à lista de espera do relatório HomeOS [URL TO CONFIRM]

Atualizado em julho de 2026 | HomeOS Portugal Revisto por [NOME DO REVISOR, CREDENCIAL]

Fontes: IMT, tabelas práticas 2026 (Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro); Código do IMT, Art. 17; Código do Imposto do Selo, Verba 1.1; Decreto-Lei n.º 97/2026 (IMT taxa fixa não residentes); Decreto-Lei n.º 101-D/2020 (certificado energético); Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico); Código do IMI; Portal das Finanças; IRN/Casa Pronta; Storm Kristin (Gov.pt e indústria seguradora, janeiro 2026); custo médio de defeitos ocultos 12.400€ (dados InspectOS).