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Fora do mercado · prospeção preditiva

Encontre oportunidades antes dos portais

O motor de prospeção preditiva da HomeOS combina sinais oficiais de distress com tempo de absorção do mercado. O resultado e um pipeline priorizado de vendedores motivados para contacto antes da listagem.

Seis sinais de distress

Dívida de IMI, obras coercivas, devolutos, estados sucessorios, anomalias de utilitarios e alertas PEPU.

Tempo de absorção

Mostra a velocidade típica de venda dos comparáveis — o seu contexto de negociação.

Score de Vendedor Motivado

Ordena alvos por distress + contexto de mercado para abordagem antes da listagem.

Fora do mercado e timing. A HomeOS da-lhe o sinal mais cedo.

Fora do mercado = vendedores motivados antes da listagem.

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Para alem do que se ve

O que cada documento

pode esconder

documentos, cada um com uma categoria de risco diferente

Nenhum destes problemas e visível numa visita ao imóvel. So aparecem nos documentos — e cada documento vem de uma entidade diferente que não cruza dados automaticamente.

1IRN

Certidão Permanente

Certidao de Registo Predial

O que pode esconder

Encargos ativos — hipotecas por cancelar, penhoras fiscais e ações judiciais — visíveis apenas na certidao
Titularidade contestada — reclamações de terceiros ou litigios sucessorios não divulgados
Divergência de área — m² registado difere da Caderneta ou da realidade física
Vendedor errado — titular registado não coincide com quem vende

Exposição: 2.000€ – 15.000€+Honorários jurídicos + potencial perda de sinalHomeOS Auto

2AT

Caderneta Predial Urbana

Registo fiscal do imóvel

O que pode esconder

Lacuna de VPT — quando o valor fiscal está muito abaixo do preço, a AT pode reavaliar em alta após a venda, aumentando IMI
Exposição a IMT — o imposto e calculado pelo maior valor entre preço e VPT. A lacuna implica pagar mais do que o previsto
Area não declarada — m² registado menor do que a realidade física, comum em ampliações sem atualização fiscal
Dívida de IMI — imposto anual em atraso que pode recair sobre si na conclusão

Exposição: 300€ a 2.000€+/ano (IMI)Aumento anual permanente de custoHomeOS Auto

3Câmara Municipal

Licença de Utilização

O que pode esconder - crítico sob Simplex 2024

Ampliações sem licença — adições laterais ou verticais ao perímetro original não registadas no arquivo municipal
Terraços fechados — varandas abertas envidracadas ou fechadas após a licença original, muito comum em Lisboa
Conversões de sótão e garagem — divisões habitáveis criadas em espacos não licenciados, vendidas como "divisões extra"
Ordem ativa de demolição — ação municipal que exige remover estrutura sem licença por conta do proprietário

Exposição: 5.000€ a 250.000€+ (legalização)Ou demolição, se a legalização for recusadaHomeOS Auto

4ADENE · Agência para a Energia

Certificado Energético

Certificado de Desempenho Energético

O que pode esconder - Diretiva EPBD 2024/1275

Classe F ou G — passivo obrigatório de reabilitação já em vigor: Classe G enfrenta restrições no arrendamento desde janeiro de 2026
Obrigação EPBD de reabilitação — todo o parque deve atingir no mínimo Classe D até 2033. Classes E, F e G exigem investimento relevante
Restrições de revenda — imóveis Classe F e G enfrentam restrições de venda a partir de 2030, afetando a saída futura
Desconto castanho — imóveis energeticamente ineficientes já transacionam com desconto, que tende a alargar até 2030

Exposição: 15.000€ a 80.000€+ (investimento em reabilitação)Prazo vinculativo em 2033HomeOS Auto

O padrão comum aos quatro

Nenhum destes problemas e visível a olho nu durante a visita — só existe nos documentos
Cada documento vem de uma entidade diferente e não há cruzamento automático entre sistemas
No Simplex 2024, todos os problemas na Licença de Utilização transferem-se para si na Escritura Pública — sem recurso
Os quatro devem ser verificados antes do CPCV — desistir depois custa-lhe o sinal de 10%

Intervalo total de exposição financeira

€22k

→ €347k+

A HomeOS le os quatro documentos e revela automaticamente cada risco oculto

Sem português necessário · Sem visita ao imóvel · Resultados em menos de 10 minutos

Verificar na HomeOS (grátis) →

O que cada documento obrigatório pode esconder — nada disto e visível numa visita ao imóvel.

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Desbloqueie o relatório completo de guides.offMarket.sections.predictiveSourcing.featureName

O plano Profissional inclui verificações ilimitadas, cofre de documentos completo e calendário de conformidade.

Subscrever Profissional — 99€/ano

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Seção 7 - antes da assinatura

Checklist de diligência imobiliária
23 pontos a verificar antes de assinar em Portugal

HomeOS

📋Documentos legaisItens 1–12

Certidao Permanente obtida

Emitida nos últimos 30 dias

Sem onus ou encargos ativos na Certidao Permanente

Hipotecas, penhoras, acções judiciais

Titular registado coincide exatamente com a identidade do vendedor

Area na Certidao coincide com a Caderneta Predial Urbana

Sem comproprietarios não divulgados ou direitos de terceiros

Imóvel registado para uso habitacional

Não comercial nem agricola

Caderneta Predial Urbana obtida

Versao do ano fiscal atual

IMI regularizado - sem dívidas

VPT verificado face ao preço de compra

Risco de reavaliação pela AT analisado

Licença de Utilização obtida

Ou certidao de não exigência para pré-1951

Descrição licenciada coincide com a configuração física atual

Sem ordem ativa de demolição ou fiscalização municipal

🏗Condição física e Simplex 2024 (DL 10/2024)Itens 13–18

Area na Certidao coincide com as medidas físicas

Todas as ampliações e fechamentos constam da planta licenciada

Varandas, mezzanines e conversões

Sem evidência visível de adições estruturais sem licença

Indicador de Preço Justo da HomeOS abaixo de 6

Acima de 6 = inspeção física recomendada

Ficha Técnica de Habitação presente

Obrigatória para imóveis posteriores a 2004

Plantas da Câmara Municipal revistas

Cruzadas com a configuração atual

⚡Fiscal e energéticoItens 19–23

Certificado Energético obtido - classe energética confirmada

Passivo EPBD de reabilitação modelado

Classe F/G sinalizada para CAPEX de reabilitação

IMT calculado corretamente

Imposto Municipal sobre Transmissões

Imposto do Selo incluido no custo de aquisição

Imposto de selo - 0,8%

Score energético AIRCS da HomeOS revisto

Exposição ao desconto castanho avaliada

A HomeOS automatiza verificações 1–12 e 19–23 a partir dos documentos carregados.
Itens 13–18 são sinalizados quando discrepâncias documentais indicam necessidade de investigação física.

Descarregar checklist PDF →

Checklist de diligência com 23 pontos — antes de assinar em Portugal.

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Verificação rápida de imóvel — em breve.

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